Krótka odpowiedź: wymogu wpłaty 50% wartości nieruchomości ani AED 1 mln gotówką nigdy nie było w przepisie o Golden Visa. Cabinet Resolution No. 65 of 2022 w art. 8 Załącznika wymaga nieruchomości o łącznej wartości min. AED 2 mln i wprost dopuszcza sfinansowanie jej kredytem z banku lokalnego. Warunek, który rynek powtarzał przez trzy lata, w tekście aktu nie występuje — istnieje natomiast w innym artykule, dotyczącym innej wizy.
| Element | Co stanowi rozporządzenie | Co powtarzano na rynku |
|---|---|---|
| Wartość nieruchomości | Min. AED 2 mln łącznie | Min. AED 2 mln |
| Kredyt hipoteczny | Dopuszczony wprost, z banku lokalnego wskazanego przez organ | Wymagane 50% spłaty albo AED 1 mln |
| Off-plan | Osobna ścieżka, zakup od zatwierdzonych spółek lokalnych | Traktowany jako wykluczony lub uznaniowy |
| Portfel nieruchomości | „One or more Real Estate", liczy się wartość łączna | Często opisywany jako niedopuszczalny |
| Okres wizy | 10 lat, odnawialna (art. 1 Załącznika) | 10 lat, ale bywa podawane 5 |
Co dokładnie stanowi przepis?
Podstawą jest Cabinet Resolution No. 65 of 2022, wydana jako przepisy wykonawcze do Federal Decree-Law No. 29 of 2021 o wjeździe i pobycie cudzoziemców. Weszła w życie 3 października 2022 r. i uchyliła wcześniejszą Cabinet Resolution No. 8 of 2021 regulującą Golden Residence. Pełny tekst wraz z Załącznikiem jest publicznie dostępny na oficjalnym portalu legislacyjnym ZEA.
Zasady dla inwestora nieruchomościowego znajdują się w art. 8 Załącznika, w części oznaczonej „Second". Przewiduje ona dwie ścieżki:
Ścieżka pierwsza — nieruchomość gotowa. Inwestor posiada jedną lub więcej nieruchomości o łącznej wartości nie mniejszej niż AED 2 000 000, przy czym nieruchomość ma być w całości jego własnością. Bezpośrednio po tym warunku przepis dodaje zastrzeżenie: „It may be a loan" — nieruchomość może być obciążona kredytem, pod warunkiem że kredyt pochodzi z jednego z banków lokalnych wskazanych przez właściwy organ lokalny.
Ścieżka druga — off-plan. Zakup jednostek kupowanych na etapie projektu o łącznej wartości nie mniejszej niż AED 2 mln, pod warunkiem że nabycie następuje od lokalnych spółek zatwierdzonych przez właściwy organ.
Do tego dochodzi wymóg posiadania kompleksowego ubezpieczenia zdrowotnego dla inwestora i członków rodziny.
Rzecz, którą trzeba przeczytać uważnie: klauzula o kredycie nie jest trzecią, alternatywną podstawą kwalifikacji. Jest zastrzeżeniem wewnątrz warunku wartości. Sam fakt zaciągnięcia kredytu niczego nie daje — kwalifikuje nieruchomość o wartości min. AED 2 mln, a przepis jedynie nie przeszkadza, żeby była ona finansowana długiem.
Nigdzie w tej części nie pojawia się próg spłaconego kapitału. Ani 50%, ani AED 1 mln.
Dlaczego wiemy, że to nie jest luka w przepisie?
Bo w tym samym artykule prawodawca zakaz finansowania kredytem zapisał — tyle że przy innej kategorii.
Część oznaczona „First" dotyczy inwestorów w inwestycje publiczne: depozyt w funduszu lub banku krajowym, kapitał zakładowy spółki, udział w spółce, każdorazowo od AED 2 mln. Punkt 6 tej części stanowi, że zainwestowany kapitał ma należeć w całości do inwestora i „not a loan", a na dowód tego trzeba przedstawić stosowne dokumenty.
Zestawienie obu części w jednym artykule jest jednoznaczne:
| Kategoria w art. 8 Załącznika | Finansowanie kredytem |
|---|---|
| „First" — inwestycje publiczne | Wykluczone wprost, wymagany dowód |
| „Second" — nieruchomości | Dopuszczone wprost, warunek: bank lokalny |
To nie jest przeoczenie legislatora. To rozróżnienie zapisane świadomie, w odległości kilku akapitów.
Podobnie sformułowanie „wholly owned by the Investor" nie może oznaczać „w pełni zapłacona", bo zdanie bezpośrednio po nim dopuszcza kredyt. Odnosi się do zakresu prawa własności — nieruchomość ma należeć do wnioskodawcy w całości, a nie stanowić jego udziału ułamkowego.
Skąd wziął się mit AED 1 mln?
Najbardziej prawdopodobne wyjaśnienie leży w tym samym rozporządzeniu, dwadzieścia kilka artykułów wcześniej.
Art. 52 reguluje zezwolenie pobytowe dla emeryta. Wymaga on nieruchomości o wartości min. AED 1 mln albo depozytu tej wysokości, albo stałego rocznego dochodu min. AED 240 000. I zawiera klauzulę, której w przepisach o Golden Visa nie ma: jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, akceptuje się akt własności z wpisem, pod warunkiem że kwota zapłacona na zwolnienie hipoteki wynosi nie mniej niż AED 1 mln.
Próg miliona istnieje więc w prawie ZEA i dotyczy nieruchomości obciążonej hipoteką. Tylko że w kategorii wizy emeryckiej, nie inwestorskiej.
| Kategoria | Podstawa | Wymóg wobec hipoteki |
|---|---|---|
| Golden Visa — inwestor nieruchomościowy | art. 8 Załącznika, „Second" | Kredyt dopuszczony, brak progu spłaty |
| Golden Visa — inwestycje publiczne | art. 8 Załącznika, „First" | Kredyt wykluczony |
| Zezwolenie pobytowe dla emeryta | art. 52 | Min. AED 1 mln zapłacone na zwolnienie hipoteki |
| Zezwolenie dla właściciela nieruchomości | art. 53 | Brak wzmianki o hipotece; wymóg dochodu min. AED 10 000 miesięcznie |
Nie mamy dowodu, że to właśnie ta pomyłka stoi za praktyką rynkową — to hipoteza. Ale jest to jedyne miejsce w rozporządzeniu, w którym kwota AED 1 mln łączy się z hipoteką, i trudno o bardziej prawdopodobne źródło.
Co się stało w lutym 2026?
Tu trzeba być ostrożnym, bo kończy się to, co da się sprawdzić w tekście prawnym.
Materiały rynkowe zgodnie opisują okólnik federalny z 20 lutego 2026 r., który miał znieść wymóg 50% / AED 1 mln i uczynić wycenę nieruchomości jedynym kryterium kwalifikacji. Opisy są zbieżne co do daty i treści, ale wszystkie są wtórne — samego dokumentu nie udało nam się odnaleźć w publicznie dostępnych źródłach.
Jednocześnie oficjalny portal rządowy u.ae i część materiałów proceduralnych nadal zawierają wcześniejsze brzmienie, w tym sformułowania sugerujące nieruchomość wolną od obciążeń. To rozjazd między warstwami, który sam w sobie jest istotną informacją dla inwestora.
Ostrożny wniosek brzmi tak: prawo się nie zmieniło. Art. 8 Załącznika ma to samo brzmienie od października 2022 r. Jeżeli coś się wydarzyło w lutym 2026, to na poziomie praktyki stosowania, nie przepisu. A to znaczy, że praktyka może się zmienić ponownie, w dowolną stronę, bez nowelizacji czegokolwiek.
To jest dokładnie ten sam mechanizm, który opisujemy przy pułapce rezydencji podatkowej — przepis mówi jedno, urząd robi drugie, a ryzyko siedzi po stronie faktów, nie papierów.
Praktyczna konsekwencja: przed transakcją potwierdź aktualnie wymagane dokumenty bezpośrednio w DLD albo u licencjonowanego pośrednika. Nie opieraj decyzji zakupowej na opisie okólnika — także na naszym.
Jak to wygląda proceduralnie?
Poniżej stan opisywany przez materiały rynkowe i proceduralne. W odróżnieniu od sekcji o przepisie, ta część nie wynika z tekstu aktu i może się zmieniać.
| Element | Uwagi |
|---|---|
| Wycena | Podstawą kwalifikacji jest wycena nieruchomości potwierdzona przez właściwy organ, a nie sama cena z umowy |
| NOC od banku | Przy nieruchomości obciążonej hipoteką zwykle wymagane potwierdzenie braku sprzeciwu banku; wymogi dokumentowe bywały w 2026 zmieniane |
| Finansowanie zagraniczne | Przepis mówi o banku lokalnym wskazanym przez właściwy organ — kredyt z banku spoza ZEA nie spełnia tego warunku |
| Strefy freehold | Nieruchomość musi leżeć w strefie dopuszczającej własność cudzoziemców |
Off-plan a kredyt — rozróżnienie, które oszczędza rozczarowania. Plan płatności dewelopera (np. 20/80) nie jest kredytem bankowym. Bank przy nieruchomości off-plan jest ograniczony przepisami Banku Centralnego ZEA: Circular No. 31/2013 ze zmianami ustala maksymalny wskaźnik LTV dla off-plan na 50%, niezależnie od kategorii nabywcy i wartości. Dla porównania, przy nieruchomości gotowej pierwszy zakup ekspatrianta to maks. 80% przy wartości do AED 5 mln i 70% powyżej tego progu.
Innymi słowy: 20% wkładu przy off-plan to harmonogram dewelopera, nie oferta bankowa.
Współwłasność i portfel
Przepis wymaga, by nieruchomość należała w całości do wnioskodawcy. Oznacza to, że każdy aplikant ubiegający się o wizę samodzielnie musi wykazać własność o wartości min. AED 2 mln.
Praktyka dopuszczająca łączenie wartości przez małżonków przy przedstawieniu poświadczonego aktu małżeństwa jest procedurą organów, nie zapisem rozporządzenia. Warto o tym pamiętać, bo procedury zmieniają się szybciej niż akty prawne.
Portfel kilku nieruchomości mieści się natomiast wprost w brzmieniu przepisu — mowa jest o jednej lub większej liczbie nieruchomości i o wartości łącznej.
Wiza 2-letnia (usługa DLD Taskeen)
Dla inwestycji poniżej progu Golden Visa alternatywą pozostaje krótsza wiza inwestora nieruchomościowego, składana przez usługę Dubai Land Department o nazwie Taskeen.
W kwietniu 2026 r. zaktualizowane kryteria pojawiły się w materiałach Cube Center, jednostki powiązanej z DLD — bez formalnego ogłoszenia. Zgodnie z nimi zniesiono dotychczasowy próg AED 750 000 dla właściciela jednoosobowego nieruchomości gotowej, a współwłaściciele potrzebują udziału min. AED 400 000 na osobę.
Sposób wprowadzenia tej zmiany — aktualizacja karty usługi zamiast komunikatu — dobrze ilustruje, dlaczego przy tego typu decyzjach warto weryfikować stan bezpośrednio u organu.
Czego Golden Visa nie daje
Wiza to zezwolenie pobytowe. Nie zmienia sama z siebie rezydencji podatkowej — tę ustala się na podstawie Cabinet Decision No. 85 of 2022, a certyfikat TRC wydaje Federal Tax Authority. Różnicę opisujemy w artykule o rezydencji podatkowej a pobytowej, a porównanie z wizą biznesową w tekście o Golden Visa a wizie biznesowej.
Nie zmienia też sytuacji podatkowej po stronie kraju wyjścia. Zakup nieruchomości w Dubaju nie neutralizuje ani exit tax i przepisów CFC, ani pytania o to, kiedy zero procent podatku faktycznie działa.
Akty prawne i źródła
- Cabinet Resolution No. 65 of 2022 — przepisy wykonawcze do Federal Decree-Law No. 29 of 2021 o wjeździe i pobycie cudzoziemców. Golden Visa dla inwestora nieruchomościowego: art. 8 Załącznika, część „Second"; okres wizy: art. 1 Załącznika; zezwolenie dla emeryta: art. 52; dla właściciela nieruchomości: art. 53. W mocy od 3.10.2022, uchyliła Cabinet Resolution No. 8 of 2021.
- CBUAE Circular No. 31/2013 (Regulations regarding Mortgage Loans) — limity LTV; off-plan maks. 50% niezależnie od kategorii nabywcy. Zmieniony uchwałami zarządu nr 96/2019 i 31/2/2020, status „In-Force".
- Karta usługi TRC — Federal Tax Authority — organ wydający certyfikat rezydencji podatkowej; kryteria z Cabinet Decision No. 85 of 2022 i Ministerial Decision No. 247 of 2023.
- Okólnik federalny z 20 lutego 2026 r. — treść niedostępna publicznie. Opisy w obiegu rynkowym są zbieżne, ale wtórne i niezweryfikowane u źródła. Oznaczamy to wprost, zamiast cytować je jako fakt.
Krótko: Cabinet Resolution No. 65 of 2022 od października 2022 r. dopuszcza Golden Visa na nieruchomość finansowaną kredytem z banku lokalnego. Wymogu 50% ani AED 1 mln w tym przepisie nie ma — próg miliona dotyczy wizy dla emeryta z art. 52. To, co wydarzyło się w lutym 2026, dotyczyło praktyki, nie prawa. A praktyka może się zmienić ponownie bez żadnej nowelizacji.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę spłacić 50% kredytu, żeby dostać Golden Visa przez nieruchomość?
Rozporządzenie takiego wymogu nie zawiera. Art. 8 Załącznika wymaga nieruchomości o łącznej wartości min. AED 2 mln i dopuszcza jej sfinansowanie kredytem z banku lokalnego wskazanego przez właściwy organ.
Skąd wziął się wymóg AED 1 mln, skoro nie ma go w przepisie o Golden Visa?
Próg AED 1 mln istnieje w tym samym rozporządzeniu, ale w art. 52 — dotyczy zezwolenia pobytowego dla emeryta i wymaga, by przy nieruchomości obciążonej hipoteką kwota zapłacona na zwolnienie hipoteki wynosiła min. AED 1 mln. To inna kategoria wizowa.
Czy sam fakt wzięcia kredytu kwalifikuje do Golden Visa?
Nie. Kwalifikuje nieruchomość o wartości min. AED 2 mln. Klauzula o kredycie jest zastrzeżeniem wewnątrz tego warunku, a nie odrębną podstawą.
Czy kilka nieruchomości może się zsumować do progu AED 2 mln?
Tak. Przepis mówi o jednej lub większej liczbie nieruchomości i o wartości łącznej.
Czy nieruchomość off-plan kwalifikuje się do Golden Visa?
Tak, art. 8 Załącznika przewiduje dla niej osobną ścieżkę, pod warunkiem zakupu od zatwierdzonych spółek lokalnych. Przy kredytowaniu off-plan trzeba jednak liczyć się z limitem LTV Banku Centralnego ZEA na poziomie 50%.
Na ile lat wydawana jest Golden Visa?
Art. 1 Załącznika mówi o 10 latach z możliwością odnowienia. Informacje o 5 latach to najprawdopodobniej pozostałość po uchylonej Cabinet Resolution No. 8 of 2021.
Czy Golden Visa daje rezydencję podatkową w UAE?
Nie. To dwa niezależne statusy, ustalane przez różne organy i na podstawie różnych aktów.
Aktualizacja: 12 sierpnia 2026
Artykuł ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy.