Od 20 lutego 2026 Złota Wiza UAE przez nieruchomość działa na nowych zasadach: wymóg wpłaty 50% wartości nieruchomości z góry został usunięty. Wystarczy że łączna wycena DLD wynosi min. AED 2 mln — nieruchomość może być na kredyt, off-plan lub stanowić portfel kilku mniejszych. To jedna z największych zmian w historii programu, otwierająca Golden Visa na znacznie szerszą grupę inwestorów.
| Parametr | Zasady przed lutym 2026 | Zasady od lutego 2026 |
|---|---|---|
| Wymagana wartość nieruchomości | Min. AED 2 mln | Min. AED 2 mln (bez zmian) |
| Wymagana wpłata własna | Min. 50% wartości lub AED 1 mln | Brak — liczy się wycena DLD |
| Kredyt hipoteczny | Kwalifikuje tylko po spłacie AED 1 mln | Kwalifikuje przy każdym saldzie kredytu |
| Off-plan | Ograniczone | Kwalifikuje przy wartości kontraktu AED 2 mln+ |
| Portfel nieruchomości | Ograniczone | Łączna wartość DLD AED 2 mln kwalifikuje |
| Ważność wizy | 10 lat | 10 lat (bez zmian) |
| Wymóg minimalnego pobytu | Brak | Brak (bez zmian) |
Uwaga: w 2026 roku rynek nieruchomości w Dubaju przechodzi korektę. Przed zakupem sprawdź aktualne dane o korekcie cen nieruchomości w Dubaju.
Przez lata Golden Visa przez nieruchomość była w praktyce dostępna dla węższej grupy niż sugerowały nagłówki. Wymóg spłaty AED 1 mln gotówką przed złożeniem wniosku oznaczał, że większość kupujących na kredyt była de facto wykluczona. Zmiana z lutego 2026 to usuwa — i zmienia rachunki dla dużej części polskich i europejskich inwestorów rozważających Dubai.
Co dokładnie zmieniło się w lutym 2026?
Federalny okólnik z 20 lutego 2026 wprowadził jedną kluczową zmianę: kryterium kwalifikacji to wyłącznie wycena DLD (Dubai Land Department) potwierdzająca wartość nieruchomości min. AED 2 mln. Harmonogram spłat, saldo kredytu hipotecznego i etap realizacji projektu off-plan przestały być przeszkodą.
Co to oznacza w praktyce:
- Nieruchomość warta AED 2,5 mln z kredytem AED 1,875 mln (75% LTV) — kwalifikuje
- Nieruchomość off-plan za AED 2 mln z wpłatą 20% — kwalifikuje (na podstawie Oqood)
- Portfel: apartament AED 1,2 mln + studio AED 0,9 mln = AED 2,1 mln łącznie — kwalifikuje
- Nieruchomość o wartości kontraktu AED 1,8 mln, nawet w pełni spłacona — nie kwalifikuje
Ważne zastrzeżenie: Kryterium to wycena DLD, nie cena zakupu. Nieruchomości kupione poniżej AED 2 mln, których obecna wycena DLD przekroczyła ten próg wskutek wzrostu wartości rynkowej, mogą teraz kwalifikować.
Jak przebiega wniosek przy kredycie hipotecznym?
Kluczowy dokument to NOC (No Objection Certificate) od banku — potwierdzenie, że bank nie sprzeciwia się wydaniu długoterminowej wizy rezydencyjnej na nieruchomość obciążoną hipoteką. Od 2026 roku banki UAE ustandaryzowały format tego dokumentu.
| Krok | Szczegóły |
|---|---|
| Wycena DLD | Certyfikat wyceny od DLD lub licencjonowanego rzeczoznawcy DLD — to on decyduje o kwalifikacji, nie cena kontraktu |
| NOC od banku | Wymagany od każdego banku z licencją UAE. Finansowanie przez bank zagraniczny generalnie nie jest uznawane |
| Złożenie wniosku | Przez DLD Cube Centre lub portal online GDRFA Dubai (platforma Salama od lutego 2026) |
| Zastaw DLD | Na czas 10-letniej wizy DLD rejestruje zastaw na nieruchomości — nie można jej sprzedać bez zastąpienia kwalifikującym aktywem |
| Czas realizacji | 7–10 dni roboczych (platforma Salama) |
Czego unikać: Nieruchomości kupione poza wyznaczonymi strefami freehold dla cudzoziemców nie kwalifikują, niezależnie od wartości. Nieruchomości off-plan zarejestrowane wyłącznie w Oqood (bez tytułu własności) — kwalifikują do Golden Visa, ale nie do 2-letniej wizy Taskeen.
Nowe zasady 2-letniej wizy inwestorskiej (Taskeen) — kwiecień 2026
Równolegle z reformą Golden Visa, w kwietniu 2026 DLD zaktualizował zasady krótszej, 2-letniej wizy inwestorskiej Taskeen:
| Typ własności | Zasady przed kwietniem 2026 | Zasady od kwietnia 2026 |
|---|---|---|
| Właściciel jednoosobowy | Min. wartość nieruchomości AED 750 000 | Brak minimalnego progu wartości |
| Współwłaściciele | Min. wartość udziału nieruchomości AED 750 000 | Min. udział AED 400 000 na osobę |
| Off-plan | Nie kwalifikuje | Nie kwalifikuje (tytuł własności wymagany) |
| Kredyt hipoteczny | Min. 50% spłacone + NOC | Min. 50% spłacone + NOC |
Wiza Taskeen wymaga wjazdu do UAE min. raz na 6 miesięcy — inaczej wygasa. Golden Visa tego wymogu nie ma.
Portfel nieruchomości i łączenie udziałów
Jedna z mniej znanych zmian: portfel kilku nieruchomości może łącznie kwalifikować do Golden Visa, jeśli ich sumaryczna wycena DLD wynosi min. AED 2 mln.
Dodatkowe zasady dla łączenia:
- Małżonkowie mogą łączyć udziały — wymagany poświadczony akt ślubu złożony w DLD
- Dla Golden Visa przy współwłasności (nie małżeńskiej): każdy aplikant musi mieć equity min. AED 2 mln samodzielnie — drugi współwłaściciel może być sponsorowany jako zależny
- Dla wizy Taskeen przy współwłasności: każdy współwłaściciel potrzebuje udziału min. AED 400 000
Co to zmienia dla polskiego inwestora?
Przed lutym 2026 scenariusz wyglądał tak: chcesz Golden Visa przez nieruchomość → musisz mieć AED 1 mln gotówki poza ceną zakupu → bariera wejścia realna, nie tylko nominalna.
Teraz scenariusz to: kupujesz nieruchomość za AED 2,2 mln z wkładem własnym AED 550 000 (25%) → DLD wycenia na AED 2,2 mln → składasz wniosek z NOC od banku → Golden Visa na 10 lat.
To ma bezpośrednie przełożenie na rachunek finansowy. Przy oprocentowaniu ~3,79–4,5% w UAE, kredyt hipoteczny na nieruchomość kwalifikującą do 10-letniej rezydencji staje się narzędziem planowania majątkowego — nie tylko zakupem lokalu.
Kilka rzeczy pozostaje bez zmian i wymagają osobnej uwagi:
- Rezydencja podatkowa to osobny status — wiza i nieruchomość nie zmieniają automatycznie opodatkowania w Polsce
- Exit tax i przepisy CFC działają niezależnie od tego, jaki typ wizy masz
- Nieruchomość jako jedyny element relokacji to za mało — potrzebna jest pełna analiza struktury majątkowej
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę dostać Golden Visa na kredyt hipoteczny w UAE? Tak, od lutego 2026. Wystarczy że łączna wycena DLD wynosi min. AED 2 mln — niezależnie od salda kredytu. Bank musi wystawić NOC potwierdzający brak sprzeciwu wobec wydania wizy. Finansowanie przez bank zagraniczny generalnie nie jest uznawane przez DLD.
Czy nieruchomość off-plan kwalifikuje do Golden Visa? Tak, od lutego 2026, jeśli wartość kontraktu wynosi min. AED 2 mln i deweloper jest zatwierdzony przez DLD. Podstawą wniosku jest certyfikat Oqood lub zarejestrowana umowa sprzedaży. Ukończenie budowy nie jest wymagane. Uwaga: off-plan nie kwalifikuje do 2-letniej wizy Taskeen — tam wymagany jest tytuł własności.
Czy mogę połączyć kilka nieruchomości? Tak. Portfel nieruchomości o łącznej wycenie DLD wynoszącej min. AED 2 mln kwalifikuje. Małżonkowie mogą łączyć udziały przy złożeniu poświadczonego aktu ślubu. Przy współwłasności niezwiązanej małżeństwem każdy aplikant na Golden Visa musi mieć equity AED 2 mln samodzielnie.
Czym różni się wiza Taskeen od Golden Visa? Taskeen to 2-letnia wiza inwestora w Dubaju, od kwietnia 2026 bez minimalnego progu wartości nieruchomości dla właścicieli jednoosobowych. Wymaga wjazdu do UAE co 6 miesięcy. Golden Visa to 10 lat, próg AED 2 mln, brak wymogu minimalnego pobytu — można przebywać poza UAE przez dowolny czas bez utraty wizy.
Czy wiza przez nieruchomość daje rezydencję podatkową? Nie automatycznie. Wiza to dokument pobytowy — rezydencja podatkowa (TRC) to osobny status wymagający 183 dni pobytu lub spełnienia warunków Cabinet Resolution 85/2022. Szczegóły w artykule o Golden Visa vs wiza biznesowa.
Czy nieruchomość można sprzedać w trakcie ważności Golden Visa? Nie bez konsekwencji dla wizy. DLD rejestruje zastaw na nieruchomości na czas trwania 10-letniej wizy. Sprzedaż jest możliwa, ale wymaga wcześniejszego zastąpienia kwalifikującym aktywem o wartości min. AED 2 mln.
W skrócie: Zmiana z lutego 2026 usuwa największą praktyczną barierę do Golden Visa przez nieruchomość — wymóg gotówkowej wpłaty AED 1 mln. Liczy się teraz wycena DLD, nie harmonogram spłat. To realna zmiana dla każdego, kto rozważał Dubai jako bazę majątkową i odkładał decyzję ze względu na wymogi kapitałowe.
Artykuł ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Zasady Golden Visa mogą się zmieniać — przed złożeniem wniosku zweryfikuj aktualne wymogi z DLD lub licencjonowanym doradcą w UAE.